Le démembrement temporaire : la solution pour le logement étudiant ?
Le démembrement temporaire, un outil incontournable pour aider ses enfants tout en défiscalisant
Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d'un bien à travers d'une part la nu-propriété et d'autre part l'usufruit, et de répartir les droits de chacun de ces éléments, entre deux personnes distinctes.
Le démembrement temporaire, quant à lui, permet de donner un coup de pouce à ses enfants, encore étudiants, dans le but de générer des économies d'impôt dans un premier temps. C'est ainsi que les parents sont en mesure transmettre à leur enfant l'usufruit d'un immeuble. Dans les faits, l'enfant va détenir des revenus complémentaires, pouvant éventuellement remplacer une pension alimentaire, via le transfert des loyers pendant la période du démembrement de propriété.
Contrairement à un démembrement classique, celui-ci ne fonctionne pas sur la base d'un aléa, c'est-à-dire avec le décès d'un des parents. En effet, c'est le terme de la période prévue qui met fin au démembrement. Dès lors, les parents pourront récupérer la pleine propriété de leur bien et les revenus qui en découlent.
Les donateurs nu-propriétaires, que sont les parents, conservent alors l'entière disposition du bien donné. Le bénéficiaire usufruitier, qu'est l'enfant, ne pourra donc pas le vendre ou le donner sans leur autorisation au préalable.
Si les parents sont redevables de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), le bien n'appartiendra plus à leur patrimoine imposable jusqu'à la fin du démembrement. Si les parents ne sont pas redevables de l'IFI, ils peuvent bénéficier d'autres avantages comme l'absence d'IR (Impôt sur le Revenu) et de PS (Prélèvements Sociaux) à payer du bien qui a été transmis puisque c'est l'enfant qui sera imposé en lieu et place des parents.
A contrario de ce dispositif, les enfants doivent payer des droits de donation. Pour une donation inférieure à 10 ans, les droits ne seront calculés que sur une partie de la valeur de la pleine propriété du bien.
Ainsi, la valeur fiscale de l'usufruit temporaire varie selon la durée de donation, comme suit :
- 23% pour une durée inférieure à 10 ans
- 46% pour une durée de 11 à 20 ans
- 69% pour une durée de 21 à 30 ans
Cette donation doit être validée par acte notarial et être effective pour une durée minimale de 3 ans afin de s'éviter tout reproche par l'administration fiscale.
Par ailleurs, afin que cette dernière ne considère pas qu'il s'agisse d'un abus de droit, le démembrement temporaire ne doit pas être réalisé que dans l'unique objectif de réduire son imposition. En effet, il faut pouvoir justifier la nécessité pour l'étudiant de bénéficier de ces loyers (revenus complémentaires).
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