SCPI ou OPCI ?
Nuances entre ces véhicules immobiliers
Pourquoi investir en SCPI ou OPCI et quels avantages ont-ils en commun ?
Ces deux types de placement permettent d’investir indirectement en immobilier, dit « immobilier-papier », qui permet en premier lieux de s’affranchir des diverses contraintes de gestion. Lorsque l’on investit en SCPI ou OPCI, en réalité nous achetons des parts de ces sociétés de gestion qui détiennent et gèrent des parcs immobiliers en direct. Ainsi, ces deux types d’investissement permettent une diversification supplémentaire, en immobilier de bureaux ou centres commerciaux notamment, difficilement accessible pour un particulier.
Les SCPI et OPCI ont tout de mêmes chacun leurs spécificités, leurs avantages et leurs limites à prendre en compte dans le choix d’investissement.
Composition de la scpi ou de l’opci
Alors que les SCPI sont investies à 100% en immobilier, les OPCI détiennent une part non négligeable d’actifs financiers, tels des actions, obligations et OPCVM. En termes de proportion, la part immobilière représente environ 60% du portefeuille de l’OPCI pour environ 30% pour la partie mobilière. Le reste étant des liquidités. Ce qui nous amène d’ailleurs à notre deuxième point de divergence : la liquidité.
Liquidité de l’opci
En effet, il est important de considérer que les OPCI sont davantage liquide que les SCPI. Cette liquidité est due à la part de valeurs mobilières et liquidités non présentes dans les SCPI. À titre d’exemple, imaginons que je détiens des parts d’OPCI que je souhaite vendre dès que possible, l’OPCI se charge de racheter ces parts, la transaction sera exécutée au plus tard d’ici deux 2 mois. Maintenant, si je souhaite vendre mes parts de SCPI, cela se passe sur le marché secondaire, ce qui signifie que mon ordre, placé sur un carnet d’ordre, doit trouver un acheteur. Toutefois, le risque de liquidité n’est pas le seul élément à prendre en compte.
Risques : Il est aussi important de rappeler que les risques pris ne sont pas similaires entre ces deux placements. Bien que le risque lié à la conjoncture immobilière soit à prendre en compte dans les deux cas, il est également essentiel de comprendre que lorsque nous investissons via une OPCI, nous nous exposons à hauteur d’environ 30% au marché actions et obligataire, à la hausse comme à la baisse.
Valorisation
Les OPCI étant revalorisées au minimum tous les trois mois, sont effectivement plus fréquentes que pour les SCPI, revalorisées en générale tous les 18 mois. Ces revalorisations sont directement liées aux estimations du parc immobilier détenue par la société de gestion qui peut prendre ou perdre de la valeur selon la conjoncture. Ainsi, des revalorisation fréquentes permettent une meilleure visibilité sur les plus ou moins-values latentes. Les investisseurs étant souvent intéressés par les revenus additionnels que procurent ces placements, il est important de rappeler qu’outre ces rendements, les investisseurs peuvent percevoir une plus ou moins-values à la suite de nouvelles estimations à la hausse comme ou la baisse du parc détenue par la société de gestion.
Performance
Les stratégies immobilières peuvent varier d’une société de gestion à l’autre, d’un fonds à l’autre. Le choix du parc immobilier, bureaux, commerces, hôtels, résidentiel ou encore la vieillesse du parc joue beaucoup dans la performance des fonds. Dans le même sens, des fonds peuvent être davantage orientés rendements ou plus-values (bien que les seconds sont plus rare). En effet, selon la prise en compte du diagnostic de performance énergétique (DPE), la détention de bureaux s’alignant avec le contexte actuel et la diversification géographique et sectorielle du parc, la performance peut varier considérablement.
Frais : Les sociétés de gestion permettant à l’investisseur de s’affranchir des divers efforts de gestion, se rémunère à juste titre via des frais. Alors que les frais d’entrée des SCPI varient autour de 10%, les frais des OPCI sont inférieurs à 6%. Des commissions de gestion sont également à prendre en compte. L’ensemble de ces frais sont explicitement présentés par les sociétés de gestion.
Horizon d’investissement
Il est possible d’investir en SCPI ou OPCI via un compte titres ou assurance vie. Avant d’investir, il est important d’avoir en tête que par leurs expositions liées à la conjoncture immobilière qui a su montrer une certaine volatilité lors de précédentes crises notamment ainsi que de leurs faibles liquidités, ces fonds ont un horizon d’investissement long terme, de 8 à 10 ans. Le respect de cet horizon d’investissement est également essentiel afin d’amortir les frais d’entrée et de gestion non-négligeables.