Vers la fin du Pinel

Le Pinel + ou la fin du dispositif Pinel ?

Par la loi de Finances 2021, le dispositif Pinel institué en 2015 a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Ce dispositif est reconduit pour les années 2023 – 2024, mais il va connaître d’importantes modifications.

Le dispositif Pinel a pris la suite en 2015 du mécanisme mis en place en 2014 par la loi Duflot. Il permet aux personnes achetant un bien dans un bâtiment d’habitation collective neuf (ou réhabilité), et le mettant en  location, de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu. Le dispositif fonctionne ainsi : le propriétaire s’engage sur une durée de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans, à louer l’appartement à un loyer modéré fixé par l’administration fiscale, à un tiers (qui peut être un ascendant ou descendant du propriétaire) dont les revenus sont modestes. En contrepartie, le propriétaire reçoit une réduction d’impôts de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans. La réduction d’impôt est calculée par rapport au prix d’achat du bien, cependant elle est plafonnée à la base de 300.000€ d’investissement, et 5.500€/m2, et n’est pas reportable sur les années suivantes. Par ailleurs, on estime que le loyer Pinel est en général décoté de 20% par rapport aux prix du marché.

L’évolution du Pinel en 2023 – 2024 :
Le dispositif Pinel tel qu’il est appliqué actuellement va voir sa réduction fiscale diminuer sur les années 2023 et 2024, puis devrait être complètement supprimé à partir de 2025. Ainsi en 2023, l’avantage fiscal passera à 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans, et 18% pour 12 ans. En 2024, celui-ci baissera à 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

Afin de conserver le même avantage fiscal, le nouveau bien acheté devra respecter certains critères de confort, de localisation et de consommation énergétique, on parlera alors de dispositif « Pinel + » ou « Super Pinel ».

A partir de 2023, pour être éligibles au dispositif Pinel+, les bâtiments devront être construits selon la norme RE2020 (norme qui deviendra obligatoire pour les nouvelles constructions en 2025) ; en 2024, leur DPE devra être classé A (à l’exception de l’ancien réhabilité qui pourra supporter une notation B).
Les biens devront également respecter une surface minimum en fonction de la typologie des appartements, ainsi un T3 devra faire au moins 62m2. De plus, tous les biens devront posséder un espace extérieur (balcon, terrasse, etc.) avec là encore une surface minimum à respecter : 3m2 pour un T1 ou T2. Enfin les biens d’au moins trois pièces devront avoir deux expositions différentes pour les ouvertures.

Les réductions fiscales continueront de s’appliquer sur le même format également pour les biens se situant dans des zones QPV (quartiers prioritaires de la ville) définies par décret.

Ces nouveaux critères risquent de limiter l’investissement en faveur du dispositif Pinel. En effet, ces nouvelles exigences de confort et de performance vont augmenter l’enveloppe nécessaire à l’investissement dans ces biens, tandis que le plafonnement de l’investissement et des loyers ne sera à priori pas modifié.  Ceci, ajouté au contexte d’inflation, et de ralentissement du marché immobilier, inquiète les professionnels de la promotion immobilière et les incite à retravailler leurs projets.

Cependant d’autres mécanismes de réduction fiscale existent, contactez-nous si vous souhaitez que nous y réfléchissions ensemble.