Le club deal immobilier
investir autrement, investir ensemble
Alternative en plein essor à l’investissement immobilier traditionnel, le club deal immobilier séduit un nombre croissant d’investisseurs. En permettant de mutualiser des ressources financières au sein d’une structure dédiée, ce modèle offre un accès à des opérations patrimoniales ambitieuses, souvent hors de portée pour un investisseur seul, tout en conservant une maîtrise fine des objectifs et des risques associés.
Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?
À mi-chemin entre l’investissement immobilier en direct (en nom propre ou via une SCI familiale) et les supports collectifs classiques (SCPI, OPCI…), le club deal immobilier est une opération d’investissement collectif qui réunit un nombre restreint d’investisseurs autour d’un projet immobilier spécifique. Ces investisseurs s’associent via une société ad hoc (le plus souvent une SAS ou une SCI) pour acquérir ensemble un ou plusieurs actifs, généralement de grande envergure ou à fort potentiel de valorisation, comme des immeubles entiers ou des biens à rendement locatif élevé.
L’objectif est de mutualiser les capitaux pour accéder à des opportunités inaccessibles individuellement, dans une logique de rentabilité ou de plus-value à moyen terme (souvent 5 à 7 ans). Longtemps réservés aux investisseurs institutionnels, les club deals sont désormais ouverts aux particuliers, notamment grâce à des plateformes spécialisées. Chaque participant devient associé de la structure, avec des droits proportionnels à son apport, et peut participer aux grandes décisions. Un club deal peut réunir jusqu’à une centaine d’investisseurs, selon le projet et le montage juridique retenu.
Quelle est la différence entre le club deal immobilier et les supports immobiliers collectifs (SCPI, OCPI, SIIC…) ?
Le club deal immobilier se distingue des supports collectifs classiques (SCPI, OPCI, SIIC…) par sa structure restreinte et sur-mesure. Il réunit un nombre limité d’investisseurs autour d’un projet immobilier spécifique, dans une logique de collaboration active : chaque participant contribue à la stratégie, participe aux grandes décisions et s’implique dans la gouvernance, tout en déléguant généralement l’exécution opérationnelle à un professionnel. Ce modèle offre une transparence renforcée et un rendement potentiellement plus élevé, souvent compris entre 7 et 10 %. En contrepartie, il requiert généralement un ticket d’entrée important, une liquidité réduite (les fonds sont immobilisés jusqu’à la revente du bien, généralement au bout de 5 à 7 ans) et expose à un risque plus concentré.
À l’inverse, les supports immobiliers collectifs tels que les SCPI, OPCI ou SIIC s’adressent à un large public. Les fonds sont investis dans un portefeuille diversifié, aux côtés de milliers d’autres épargnants, ce qui permet de mutualiser les risques. L’investissement est accessible dès quelques centaines d’euros, et la gestion est totalement déléguée à une société spécialisée. La liquidité y est plus grande, grâce à la possibilité de revendre ses parts sur le marché secondaire, mais la rentabilité est en général plus modérée, de l’ordre de 4 à 6 %, avec un horizon d’investissement de long terme, souvent compris entre 10 et 20 ans.
Le club deal de distribution et de capitalisation
Un club deal immobilier peut poursuivre deux objectifs d’investissement distincts : la distribution régulière de revenus ou la création de plus-value à la revente.
Club deal de distribution
L’objectif est de générer des revenus locatifs réguliers, versés sous forme de dividendes (dans une société à l’IS) ou de quote-part de résultats (dans une société à l’IR). L’actif est généralement récent, bien situé, et loué à un locataire solide sur un bail ferme. Il est conservé entre 5 et 10 ans avant d’être revendu. Ce type de club deal prend souvent la forme d’une SCI à l’IR, mais une SCI à l’IS, une SARL ou une SAS peut être préférable pour des investisseurs fortement fiscalisés. Le rendement net de frais visé se situe entre 5 et 7 % par an.
Club deal de capitalisation
Le club deal de capitalisation cherche à créer de la valeur sur un horizon de 3 à 6 ans, en investissant dans des biens à fort potentiel de revalorisation (travaux, changement d’usage, repositionnement…). Le rendement n’est ici pas issu de loyers réguliers mais de la revente optimisée du bien. Ce type d’opération nécessite une expertise poussée et une gestion active, généralement assurée par des professionnels. La structure choisie est souvent une SAS, un FPCI ou une SLP. Le rendement est réalisé principalement à la sortie, avec un taux de rentabilité interne (TRI) pouvant dépasser 10 à 12 % selon le projet.
Quels sont les avantages pour l’investisseur ?
Le principal atout du club deal immobilier réside dans l’accès à des opportunités haut de gamme, habituellement réservées aux investisseurs institutionnels. Grâce à la mutualisation des capitaux, les investisseurs privés peuvent se constituer un patrimoine immobilier de qualité, tout en bénéficiant d’une diversification à la fois sectorielle (logistique, commerce, bureaux, hôtellerie, résidentiel) et géographique.
Autre avantage majeur : l’intervention d’un professionnel, souvent une société de gestion, qui prend en charge l’ensemble de l’opération, du sourcing à la revente en passant par l’acquisition et la gestion locative. Cette délégation permet à l’investisseur de s’affranchir des contraintes habituellement liées à l’investissement immobilier direct.
Enfin, le club deal offre une transparence accrue : les projets sont clairement identifiés, les documents d’information détaillés, et les décisions stratégiques partagées.
En contrepartie, ce type d’investissement présente des risques : fluctuations du marché immobilier, vacance locative, défaut de paiement du locataire, faible liquidité, et risque de perte en capital. L’investisseur doit donc accepter une durée de blocage des fonds de plusieurs années et une visibilité réduite sur la revente.
La fiscalité du club deal
La fiscalité d’un club deal immobilier dépend de la stratégie d’investissement (distribution ou capitalisation), de la structure juridique choisie pour porter l’opération (SCI, SAS, OPPCI...) et du profil de l’investisseur (personne physique ou morale).
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les revenus locatifs sont directement intégrés dans la déclaration de revenus fonciers de chaque associé, au prorata de sa participation. Ces revenus peuvent être soumis au régime réel (avec déduction des charges) ou au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %). En cas de revente, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans). Enfin, les parts entrent dans l’assiette de l’IFI, sauf si le club deal porte sur des opérations commerciales (restructuration, hôtellerie…), potentiellement exclues de l’assiette.
SCI à l’impôt sur les sociétés, SAS ou SARL (IS)
Dans une SCI à l’IS, une SAS ou une SARL, la société est d’abord imposée à l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 %). En cas de distribution, les revenus perçus par les associés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Certaines structures de club deals permettent également une détention via un PEA ou un PEA-PME. Dans ce cas, si la société support est une SAS ou une SARL respectant les critères d’éligibilité, les gains réalisés sont exonérés d’impôt après 5 ans.
Enfin, lorsque le club deal est adossé à des dispositifs fiscaux spécifiques (Malraux, Denormandie…), la fiscalité applicable dépend des caractéristiques propres à chaque mécanisme de défiscalisation.
Conclusion
Le club deal immobilier constitue une alternative pertinente pour les investisseurs recherchant à la fois performance et diversification. Bien qu’il exige un niveau d’engagement plus important que les supports collectifs traditionnels, il permet d’accéder à des opérations de qualité institutionnelle, avec une fiscalité modulable selon la structure retenue. Il implique néanmoins une analyse rigoureuse des risques et une gestion patrimoniale adaptée à un horizon d’investissement de plusieurs années.