Les dispositifs fiscaux de l'immobilier : le LMNP
Immobilier locatif : quels avantages fiscaux en tirer ?
Dans les périodes agitées que nous traversons, l’investissement dans l’immobilier continue d’être particulièrement sollicité par les foyers français. Sur ce marché, et pour l’année écoulée, 30% des transactions étaient à destination locative.
En effet, l’investissement locatif présente plusieurs avantages : il s’agit d’un investissement patrimonial, transmissible à ses héritiers, tout en permettant un apport de revenus quasi immédiats. De plus, sous certaines conditions, il donne droit à des réductions d’impôts et présente un potentiel de plus-value intéressante lors de la revente du bien.
Nous nous concentrerons ici sur l’un des dispositifs les plus utilisés dans l’immobilier : le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel.
La location meublée permet de louer un bien sur des durées courtes, dérogeant ainsi au baux de 3 ans de la location nue.
Elle peut prendre plusieurs formes : la location d’un bien pour de la colocation, pour le tourisme, dans le cadres des voyages d’affaires, dans une résidence sénior…
Le dispositif du LMNP (location meublée non professionnelle) s’adresse à tous les propriétaires particuliers qui louent leur bien meublé, à condition que leurs revenus locatifs n’excèdent pas les revenus globaux du foyer fiscal. Les revenus perçus de ces locations meublées ne sont alors plus considérés comme des revenus fonciers, mais comme des revenus commerciaux.
Le logement doit également respecter certaines normes et une liste d’ameublement et d’équipement minimum.
Peuvent s’appliquer deux dispositifs fiscaux :
Le premier est le régime micro BIC. Un abattement de 50% est appliqué sur les revenus tirés de la location. Cet abattement forfaitaire correspond à l’ensemble des charges qui peuvent être supportées dans le cadre de la location, il n’est donc pas possible de déduire en supplément des charges de ces revenus. L’abattement est automatiquement calculé par l’administration fiscale, et n’a pas de limite dans le temps.
Le second est le régime réel. Il permet d’intégrer aux charges l’amortissement du bien, et de déduire ces charges des revenus perçus, en créant de la sorte un bilan actif/passif. Si le résultat obtenu est déficitaire, il peut être reporté fiscalement sur l’année suivante. Il donne ainsi l’avantage de réduire à zéro, ou presque, l’impact fiscal des revenus de ces logements. Bien que très avantageux, ce second régime est souvent moins plébiscité par les investisseurs en LMNP. En effet, il est moins connu, et surtout il demande une grande rigueur dans la tenue de la comptabilité, ce qui implique souvent de faire appel à un cabinet comptable.
Si vous vous posez la question d’un investissement locatif, ou que vous souhaitez réfléchir à une meilleure optimisation de votre patrimoine immobilier existant, n’hésitez-plus et contactez-nous !