Analyse du marché immobilier - décembre 2024
Parole à Alexis Rollet, Expert Immobilier
1 Quelles sont les grandes tendances actuelles du marché immobilier, et comment pensez-vous qu'elles évolueront dans les prochains mois ?
Le marché immobilier français en 2024 a été marqué par plusieurs tendances significatives :
Baisse des prix de l’immobilier : Les prix ont diminué en moyenne de 4% sur l’année, avec des baisses plus prononcées dans des villes comme Bordeaux (-8,6%) et Lyon (-8,1%).
Diminution des transactions : Le volume des ventes a chuté, avec environ 950 000 transactions en 2023, soit une baisse de 15% par rapport à l’année précédente.
Crise du logement neuf : Le secteur du neuf est particulièrement touché, avec une baisse de 8,3% des ventes de logements neufs au deuxième trimestre 2024 par rapport à la même période en 2023.
Évolution des taux d’intérêt : Après une hausse significative, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont commencé à se stabiliser, avec un taux moyen de 3,83% en mai 2024.
Accès au crédit : Malgré cette stabilisation, l’accès au crédit reste restreint, impactant particulièrement les primo-accédants et les investisseurs.
Pénurie de logements à louer : Une crise de l’offre locative se profile, notamment dans les grandes métropoles, exacerbée par des réglementations plus strictes et une demande accrue.
Investissement locatif en déclin : L’investissement locatif a chuté, représentant moins de 20% des achats immobiliers, en raison de contraintes croissantes et de la hausse des taux d’intérêt.
Perspectives pour les prochains mois :
• Stabilisation des prix : Les prix pourraient se stabiliser, voire connaître une légère reprise en 2025, bien que cette évolution varie selon les régions.
• Reprise progressive des transactions : Avec la stabilisation des taux d’intérêt et une amélioration possible des conditions d’octroi de crédit, une reprise modérée des transactions est envisageable.
• Tensions persistantes sur le marché locatif : La pénurie de logements à louer pourrait perdurer, maintenant une pression sur les loyers, notamment dans les zones tendues.
• Adaptation des investisseurs : Les investisseurs pourraient se tourner vers des biens nécessitant des rénovations énergétiques, profitant de prix plus attractifs et de dispositifs d’aide à la rénovation.
En conclusion, le marché immobilier français traverse une période de transition, avec des ajustements tant au niveau des prix que des volumes de transactions. Les prochains mois seront déterminants pour confirmer ces tendances et observer l’impact des mesures économiques et politiques sur le secteur.
2 Quel est l'état actuel du marché locatif en France, et quelles sont les perspectives pour les investisseurs ?
Le marché locatif français en 2024 est caractérisé par une tension croissante, marquée par une demande en hausse et une offre en baisse, entraînant une augmentation des loyers, notamment dans les grandes villes.
État actuel du marché locatif :
• Demande accrue : Depuis 2021, la demande de logements à louer n’a cessé d’augmenter, avec une progression de 22 % par rapport au deuxième trimestre 2021. Cette tendance est particulièrement notable à l’approche des périodes estivales, en raison de la recherche de logements par les étudiants.
• Offre en diminution : L’offre de biens à louer a diminué de 6 % entre le deuxième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024, accentuant le déséquilibre entre l’offre et la demande. Cette baisse est encore plus marquée par rapport à il y a trois ans, avec un recul de 34 %.
• Augmentation des loyers : Les loyers connaissent une hausse significative, avec des augmentations notables dans des villes comme Paris, où le loyer médian pour un studio atteint environ 1 000 €, soit une augmentation de 9 % en un an. D’autres villes, telles que Bayonne et Bobigny, enregistrent des hausses respectives de 24 % et 21 %.
Perspectives pour les investisseurs :
• Opportunités d’investissement : Malgré les tensions du marché, certaines villes comme Clermont-Ferrand offrent encore des rendements immobiliers attractifs, avec des rendements bruts pouvant aller de 4 % à 8 % selon le type d’investissement.
• Fin des dispositifs fiscaux : La suppression progressive du dispositif « Pinel » d’ici fin décembre 2024, sans alternative annoncée, pourrait influencer les décisions des investisseurs, en réduisant les incitations fiscales à l’investissement locatif.
• Normes énergétiques : Les réglementations énergétiques de plus en plus strictes, notamment concernant les « passoires thermiques », imposent aux investisseurs de considérer les coûts de rénovation pour mettre les biens en conformité, sous peine de ne pas pouvoir les louer.
En conclusion, le marché locatif français en 2024 présente des défis significatifs pour les investisseurs, avec une offre limitée, une demande croissante et des loyers en hausse. Les évolutions réglementaires et fiscales récentes nécessitent une vigilance accrue de la part des investisseurs pour optimiser leurs stratégies d’investissement.
3 Quels sont les secteurs d’investissement les plus résilients (santé, résidentiel, commerce, logistique, bureau…) ?
La résilience des secteurs d’investissement varie en fonction des cycles économiques, des tendances sociétales et des chocs spécifiques comme une crise sanitaire ou économique.
Aujourd’hui la situation par secteur est la suivante :
1. Santé
• Résilience élevée : L’immobilier de santé est considéré comme un secteur défensif, car les services et besoins liés au vieillissement de la population restent essentiels, quelle que soit la conjoncture économique. La tendance démographique du vieillissement de la population est un phénomène inévitable.
• Tendances favorables : Vieillissement de la population, augmentation des dépenses de santé dans les pays développés et émergents, et innovations technologiques.
• Attractivité : Investir dans les infrastructures de santé (cliniques, hôpitaux, maisons de retraite) est particulièrement stable.
2. Résidentiel
• Résilience élevée à moyenne : La demande en logement est un besoin fondamental, offrant une certaine stabilité. Les investissements résidentiels dans les zones urbaines dynamiques ou les logements sociaux sont particulièrement sûrs.
• Risques : Dépendance aux politiques publiques (régulations locatives, fiscalité) et sensibilité aux cycles de taux d’intérêt.
• Tendances : Croissance de la demande pour le logement locatif, coliving et résidences pour étudiants/seniors.
3. Commerce
• Résilience faible à moyenne : Le commerce est le secteur le plus exposé à la digitalisation (e-commerce) et aux changements dans les habitudes de consommation. Cependant, certains actifs comme les commerces de proximité ou les retail parks ont mieux résisté que les centres commerciaux traditionnels.
• Risques : Faillites de détaillants, vacance locative, et baisse du trafic physique dans certaines zones.
• Opportunités : Commerces alimentaires, santé/beauté et services essentiels.
4. Logistique
• Résilience élevée : Le secteur logistique est en plein essor grâce à l’augmentation du commerce en ligne et de la demande pour des infrastructures de distribution modernes.
• Tendances favorables : Plateformes logistiques proches des grandes agglomérations (logistique du dernier kilomètre) et entrepôts automatisés.
• Attractivité : Croissance structurelle soutenue par des besoins constants en supply chain et e-commerce.
5. Bureau
• Résilience moyenne à faible : Le secteur des bureaux est confronté à des défis structurels dus au télétravail, à la flexibilité des espaces et aux nouvelles attentes des entreprises en matière de durabilité.
• Tendances : Besoin accru de bureaux premium, flexibles et durables, mais risque accru de vacance locative pour les actifs obsolètes ou mal desservi par les transports.
• Opportunités : Bureaux situés dans des hubs économiques clés ou adaptés à des modèles hybrides.
Synthèse comparative
• Les plus résilients : Santé et logistique.
• Relativement stables : Résidentiel avec des variations selon les segments.
• Plus sensibles : Commerce et bureau dépendent davantage des tendances macroéconomiques et des évolutions sociétales.
En termes de diversification, une combinaison entre santé, logistique et résidentiel permettrait de maximiser la résilience d’un portefeuille d’investissement.
4 Va-t-on vers la fin des dispositifs fiscaux en faveur de l’immobilier ? (fin du Pinel, fin du LMNP ?...)
Le paysage des dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement immobilier en France est en pleine mutation.
Fin du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, instauré en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans les zones tendues, prendra officiellement fin le 31 décembre 2024. Cette décision fait suite à des critiques concernant son efficacité limitée et son coût élevé pour les finances publiques, estimé à plus de 4 milliards d’euros entre 2014 et 2021.
À ce jour, aucun dispositif de remplacement n’a été annoncé par le gouvernement. Les investisseurs ont donc jusqu’à la fin de l’année 2024 pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le Pinel.
Maintien du statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure en vigueur et continue d’offrir des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs dans l’immobilier meublé, qu’il soit neuf ou ancien. Ce régime permet notamment de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs ou d’opter pour le régime réel, offrant la possibilité de déduire les charges et amortissements liés au bien.
Alternatives et perspectives
Avec la fin programmée du dispositif Pinel, le statut LMNP gagne en attractivité auprès des investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité. D’autres dispositifs, tels que le Denormandie, qui vise la rénovation de logements anciens dans certaines zones, restent également disponibles. Par ailleurs, des discussions sont en cours pour renforcer des dispositifs comme Loc’Avantages, qui encourage la location à des loyers abordables en échange d’avantages fiscaux.
En conclusion, bien que le dispositif Pinel touche à sa fin, d’autres mécanismes fiscaux demeurent accessibles pour soutenir l’investissement immobilier en France. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour identifier la stratégie la mieux adaptée à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux.
En résumé, l’année 2024 a été marquée par de nombreux évènements nationaux et internationaux (valse des taux d’intérêt, guerre incessante en Ukraine, élections américaines, Jeux Olympiques, dissolution de l’Assemblée nationale, etc…) qui ont affecté le volumes des transactions immobilières sur toutes les classes d’actifs passant ainsi d’un vingtaine de milliards dans les meilleurs années à un volume qui devrait être proche des 9 milliards d’euros. En effet, ces évènements ont eu pour effet de créer un climat d’incertitude, affectant la confiance des investisseurs pour prendre des décisions d’investissement dans ce contexte d’instabilité. Cette « caramélisation » du marché immobilier semble prendre fin avec des taux d’intérêt en baisse et l’attrait toujours intact des investisseurs , notamment Family office, pour « la belle pierre » au sens large du terme,qui reste sur le long terme une valeur refuge incontestable et une diversification nécessaire dans un patrimoine.
DéAlexis Rollet, expert immobilier. Dirigeant-fondateur d’AR Conseil.marquez-vous
Alexis Rollet
Alexis Rollet est un expert reconnu du secteur immobilier, avec plus de 20 ans d’expérience. Il a fondé AR Conseil, une structure dédiée au conseil en immobilier, après avoir occupé des postes à responsabilités chez des acteurs de renom tels que Galtier Valuation et CBRE.
Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), il apporte une expertise solide en évaluation, gestion d’actifs et stratégie immobilière. Sa carrière est marquée par une approche rigoureuse et un engagement constant à accompagner ses clients dans leurs projets, qu’ils soient locaux ou internationaux.