Les opportunités du marché des parkings
Avec un ticket d'entrée inférieur à celui de l'immobilier classique, les places de stationnement sont une porte d'entrée séduisante pour se constituer ou diversifier son patrimoine.
Baromètre 2019 de l’immobilier de parking
Une mise faible pour un rendement élevé : et si le parking était le nouveau pari immobilier gagnant ? Dans un marché de la pierre classique difficilement accessible à tous, en particulier dans les grandes agglomérations, miser sur les places de stationnement peut s'avérer lucratif.
Pas d’augmentation fulgurante des prix
Cet actif de diversification n’est pas corrélé au marché de l’habitation et sera dès lors moins sensible à un éventuel retournement du marché immobilier.
Flexibilité réduisant le risque locatif
Par ailleurs, les parkings ne souffrent pas de contraintes réglementaires trop lourdes : le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire avec la possibilité de mettre fin au bail à tout moment si les impayés s'accumulent.
Rendement supérieur à 4%
En outre, alors que le rendement locatif d'un appartement hors location saisonnière dépasse rarement les 4 %, les rendements des parkings vont toujours au-delà. De 4,6 % de rendement brut à Nantes, ils flirtent ou devancent les 5,5 % à Lyon, Marseille, Montpellier ou Paris.
Au cœur des agglomérations les prix sont les plus élevés
Le département des Hauts-de-Seine affiche les plus hauts rendements, jusqu'à 6 % du côté de Boulogne-Billancourt et Bois-Colombes. Viser les futures stations du Grand Paris pourrait aussi s'avérer un pari gagnant vu la probable croissance du trafic automobile. Des opportunités se créent et comme toujours en matière d'immobilier, le choix de l'emplacement reste la clef de la réussite de l'investissement. Il convient alors d’étudier le dynamisme démographique et économique des secteurs visés tout en prenant en compte qu’en général le rendement est plus faible en centre-ville qu’en périphérie.
Large gamme de prix
Selon le dernier baromètre de Monsieur Parking, le prix moyen d'une place de stationnement dans les dix plus grandes villes de France s'établit autour de 22.500 euros. Sans surprise, les prix les plus élevés sont ceux de la capitale, mais varient du simple au double selon les secteurs. Alors qu'il faut débourser près de 50.000 euros pour un parking dans le 5e arrondissement où les places sont rares, les négociations tombent sous les 20.000 euros dans le 13e. On retrouve la même disparité au sein de la petite couronne où les emplacements sont très recherchés.
Augmenter la rentabilité
Malgré le montant des charges de copropriété, de nombreuses astuces existent pour augmenter les profits futurs. Lesquelles ?
Reconvertir l’emplacement en box, choisir un locataire dont le lieu d’habitation plutôt que le lieu de travail est proche, diviser son emplacement pour accueillir des deux-roues ou alors louer à partir d’une heure d’occupation via une poignée d’applications qui s’est récemment développée dans le parking partagé.
La fiscalité
Les loyers sont assujettis au régime des revenus fonciers, le propriétaire ayant le choix entre deux options :
- le régime microfoncier qui permet de bénéficier d'un abattement de 30 % dans la limite de 15.000 euros de revenus locatifs par an.
- le régime réel qui permet de déduire les charges (emprunts, frais de gestion, taxe foncière…) des revenus locatifs.
Il est conseillé d'opter pour le régime microfoncier lorsque les charges ne dépassent pas 30 % des loyers.
Les places de stationnement n'échappent pas à la taxe foncière qui équivaut en moyenne à deux mois de loyer. Elle est à la charge du propriétaire. Enfin, la taxe d'habitation est due par le locataire si l'emplacement est situé à moins de 1 kilomètre de son domicile.