Visioconférence N°6 "La location meublée" du 2 juillet 2020
LMNP / LMP, comment et pourquoi investir en location meublée ?
La visioconférence a eu lieu jeudi 2 juillet à 18h00 et a traité du sujet de "La location meublée".
Aymeric RICHARD a animé la visioconférence avec l'intervention de :
Mathilde ROYNEAUX, Colocatère
Arnaud ESCURE, Cerenicimo
Dimitri BANNIER, Expert-comptable - Accefi
Nous avons répondu aux questions suivantes : Pourquoi et comment investir en meublé ? Quelles distinctions faire entre le LMP ou le LMNP ? Quels régimes fiscaux peuvent s'appliquer ? Dans quels types de biens peut-on investir ? Comment les gérer ? Quel suivi comptable ?...
Dimitri BANNIER, Expert-comptable - Accefi
Qu’est-ce que la location meublée ? Comme son nom l’indique, la location meublée est la mise en location par un propriétaire d’un bien meublé par opposition à la location nue pour laquelle il est à la charge du propriétaire de meubler le bien. Le critère pour qu'un logement soit considéré comme meublé : il doit y avoir tout l’équipement d’un bien meublé (literie, ustensiles de cuisine, équipement ménager ...).
Distinction entre LMNP et LMP On distingue la location meublée professionnelle (LMP) de la location meublée non professionnelle (LMNP) ; pour avoir le statut de loueur professionnel, il faut que deux conditions soient réunies :
- Le total des recettes doit être supérieur à 23 000€ TTC/An
- Les recettes dépassent les autres revenus du foyer fiscal
Si on ne remplit pas ces conditions, alors on est considéré comme non-professionnel.
Pourquoi avoir recourt au LMNP ? Car la location meublée présente de nombreux avantages de natures différentes : juridique, fiscaux, financiers. D’un point de vue financier, il est possible de demander un loyer de 10% à 30% plus élevé au locataire par rapport à un bien vide. Fiscalement, les revenus fonciers sont considérés non comme des revenus mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il y a donc le choix de la fiscalité (micro-bic ou au réel). Juridiquement, la location meublée fait preuve d’une grande souplesse règlementaire, si le bien n’est pas la résidence principale du locataire alors on est libre de choisir le montant des charges, du loyer etc. Aussi la durée du bail est plus courte en meublée, 1 an versus 3 ans. En somme, la LMNP est avantageuse dans la mesure où elle permet la déduction de charges entrainant une baisse des revenus imposables (actif-passif).
Fiscalité de la location meublée. Les revenus générés par les loyers de vos locations meublées peuvent être déclarés sous deux régimes au choix : au régime micro-bic ou réel. En effet, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé comme une chambre d’hôte, locations saisonnières et gîtes, il exerce alors une activité commerciale dont les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On applique un amortissement sur 30 ans. Il faut noter que le régime réel est obligatoire dès lors que vous déclarez plus de 32 900€ par an.
L’option du Censi-Bouvard. La Loi Censi-Bouvard 2020 permet aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt de 11% du prix de revient de l'appartement (avec un plafond à 300 000 €) et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement.
Arnaud ESCURE, Cerenicimo
Cerenicimo est une société indépendante dont le métier est de commercialiser et sélectionner des opérations avec deux interlocuteurs : le promoteur et l’exploitant.
Ainsi Cerenicimo intervient au niveau des promoteurs en sélectionnant des emplacements en résidences services exclusivement, avec des prix déjà négociés au départ, et de l’autre côté des exploitants ayant une gestion rigoureuse et un bail solide. L’investisseur achète un bien immobilier qui est géré par un exploitant professionnel et qui est loué à des retraités, des étudiants, des touristes, des cadres en déplacement...
Mathilde ROYNEAUX, Colocatère
Colocatere propose à des investisseurs un projet dans l’immobilier ancien basé sur le concept de la colocation meublée haut de gamme et livré « clé en main et sur mesure ». Ils créaient de l’espace en y intégrant le concept central qu’est la colocation. Ils ont une offre packagée, qui va de la mise en service du produit (rénovations du bien et ajustement à la collocation) jusqu’à la gestion locative. Le groupe s’installe dans des villes de province telles que Lille, Aix-en-Provence, Grenoble, Rouen, Nancy ... Les colocations ne sont pas réservées aux étudiants, elles peuvent aussi intéresser des jeunes retraités, des jeunes actifs ...
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